4. Gefahrenpotentiale beim Immobilienkauf: Due Diligence hilft

4. Gefahrenpotentiale beim Immobilienkauf: Due Diligence hilft

Anleger, die in Immobilien investieren wollen, legen zunehmend größeren Wert auf eine eingehende Prüfung des in Frage kommenden Kaufobjekts und die Berücksichtigung aller Gefährdungspotentiale. Diese Überprüfung erfolgt im Rahmen einer Due Diligence, die das gesamte rechtliche Umfeld der Immobilie durchleuchtet.

Von zunehmendem Interesse sind vor allem die Auswirkungen einer möglichen Insolvenz des Immobilienverkäufers auf die Transaktion, erläutern die CHSH-Experten Peter Vcelouch und Manfred Ton. Denn eine solche Insolvenz ist gleich in doppelter Hinsicht relevant:

• zum einen, wenn ein Insolvenzverfahren über den Verkäufer eröffnet wird, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist
• zum anderen, wenn der Verkäufer während vereinbarter Gewährleistungs‑ und Garantiefristen insolvent werden sollte.

Es ist gerade das Aufdecken solcher Risken durch Due Diligence Prüfungen und deren besondere Berücksichtigung bei der Vertragsgestaltung, die verstärkt nachgefragt wird, wissen die CHSH-Experten aus ihrer Erfahrung.

Bedrohungsszenario: Insolvenz des Verkäufers

Wird das Insolvenzverfahren zu einem Zeitpunkt eröffnet, zu dem der Vertrag bereits unterfertigt ist, der Käufer jedoch noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, besteht ein erhebliches rechtliches Risiko: Die Eintragung des Käufers im Grundbuch ist in diesem Fall nur dann gesichert, wenn

• sich der Rang der Eintragung (etwa aufgrund einer entsprechenden Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch) nach einem vor der Konkurseröffnung liegenden Tag richtet
• und die Urkunde über den Kauf der Liegenschaft schon vor dem Tag der Konkurseröffnung ausgefertigt war und dieser Tag durch eine gerichtliche oder notarielle Beglaubigung belegt wird.

Bei der Vertragsgestaltung ist daher aus Käufersicht darauf zu achten, dass der Kaufpreis erst dann an den Verkäufer ausbezahlt wird, wenn die Eintragung des Käufers im Grundbuch entweder bereits erfolgt ist, oder selbst im Falle einer Insolvenz des Verkäufers sicher gestellt ist.

Eine Absicherung des Käufers ist aber auch noch nach Abschluss und Erfüllung des Vertrages erforderlich. Insbesondere wird der Käufer eventuelle Ansprüche gegen den Verkäufer aus versprochenen Eigenschaften des Kaufgegenstandes (Gewährleistung und Garantien) nur dann durchsetzen können, wenn sein Vertragspartner auch entsprechend zahlungsfähig ist – oder wenn es ausreichende Sicherheiten gibt.

Die Sicherstellung solcher Ansprüche kann beispielsweise durch die Beistellung von Bankgarantien erfolgen.

Überprüfung der Rendite-Erwartungen

Für Investoren ebenfalls von wesentlichem Interesse ist, dass die Immobilie eine gesicherte und nachhaltige Rendite abwirft. Im Rahmen einer Due Diligence wird daher auch geprüft, ob die Befristung eines Mietvertrages oder ein mieterseitiger Kündigungsverzicht wirksam vereinbart wurden.

In diesem Zusammenhang ist es für den Käufer auch von Bedeutung zu wissen, unter welchen Voraussetzungen er sich von einem Mieter wieder trennen kann. Liegt ein Bestandsverhältnis etwa im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), kann der Vertrag in Österreich vom Vermieter (angesichts zwingender mietrechtlicher Kündigungsschutzbestimmungen) grundsätzlich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden.

Auch die Qualität und Rechtswirksamkeit allfälliger Mieterkautionen ist zu prüfen. Im Kaufvertrag ist sicherzustellen, dass erlegte Kautionen an den Käufer übertragen werden.

Gewährleistung und Garantien beim Immobilienkauf

Beim Kauf von Immobilien werden von Käuferseite oft spezifische liegenschaftsbezogene Gewährleistungen und Garantien gefordert. Diese können vertraglich vereinbart werden. Eigenschaften die hierbei häufig vereinbart werden sind etwa:

• das unbelastete Eigentum an der Immobilie
• das Freisein von Umweltlasten
• das Vorhandensein sämtlicher für die Errichtung, die Nutzung und den Betrieb des Gebäudes und der Liegenschaft erforderlichen behördlichen Genehmigungen
• dass das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht
• der ungekündigte Bestand allfälliger Mietverhältnisse (sofern für den Käufer von Interesse)

–> 5. Mietrecht und Immobilien


Die hier wiedergegebenen Informationen sind allgemeiner Natur und können eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen. Die Haftung für inhaltliche Richtigkeit, Aktualität und Anwendbarkeit im Einzelfall ist ausgeschlossen.

Real Estate & Construction Online-Guide in Kooperation mit CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati (www.chsh.at)