5. Mietrecht und Immobilien

5. Mietrecht und Immobilien

In Österreich sind die Mieter einer Wohnung mit umfangreichen gesetzlichen Rechten ausgestattet. Diese Rechte können einen Kündigungsschutz und in manchen Fällen auch eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für die Mietzinshöhe umfassen. Jedoch gibt es zahlreiche Ausnahmen und Sonderbestimmungen.

Während die Mieter an einem möglichst weitgehenden Schutz vor Kündigung interessiert sind, ist es für Immobilien-Investoren umgekehrt vor allem wichtig, im Bedarfsfall neue Mieter hereinholen zu können. Insofern ist vor allem eine umfassende Kenntnis der rechtlichen Möglichkeiten zur Beendigung bestehender Mietverhältnisse von Bedeutung.

Komplexe Materie: Mietrechtsgesetz

Grundsätzlich hängen die Mieterrechte davon ab, ob das österreichische MRG voll, nur teilweise oder gar nicht zur Anwendung kommt, was im Mietrechtsgesetz in einer durchaus komplizierten Bestimmung geregelt wird.

Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die aufgrund einer spätestens am 30.06.1953 erteilten Baubewilligung oder danach unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel (Förderungen) errichtet wurden bzw. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum des Vermieters stehen und in einem Gebäude gelegen sind, das aufgrund einer spätestens am 08.05.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, unterliegen grundsätzlich dem Vollanwendungsbereich

Mietgegenstände in nicht geförderten Neubauten unterliegen grundsätzlich dem Teilanwendungsbereich

Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen und aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, unterliegen ebenfalls in der Regel dem Teilanwendungsbereich

nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossene Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen

Im Vollanwendungsbereich des MRG bestehen zahlreiche Schutzvorschriften zu Gunsten des Mieters; so sind etwa die zulässige Höhe des Mietzinses und die Verrechnung von Betriebskosten beschränkt.. Im Teilanwendungsbereich des MRG besteht dieser Schutz dagegen nicht im vollen Umfang (hier gilt im Wesentlichen nur der Bestandschutz), während außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG überhaupt nur die allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen zu Bestandverhältnissen heranzuziehen sind.

Besonderheit befristete Mietverträge

Der Abschluss befristeter Mietverträge ist in Österreich in vielen Fällen üblich geworden. Der Vermieter vermeidet damit, dass auf die Beendigung des Mietvertrages die Regelungen des MRG zu unbefristeten Bestandverhältnissen zur Anwendung kommen. Diese bedeuten für den Vermieter – durch das Erfordernis des Vorliegens wichtiger Kündigungsgründe auf Seiten des Mieters – eine wesentliche Beschränkung seiner Möglichkeiten zur Vertragsauflösung.

Prinzipiell können befristete Mietverträge beliebig oft um jede Vertragsdauer verlängert werden. Im Fall der Wohnungsmiete muss im Voll‑ und Teilanwendungsbereich des MRG allerdings eine Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden; eine Obergrenze gibt es nicht. Die Mindestfrist gilt auch im Fall einer Verlängerung, die also mindestens um weitere drei Jahre erfolgen muss.

Der Mieter einer Wohnung hat laut MRG nach einem Jahr das Recht, den Mietvertrag auch schon vor Ablauf der Vertragsdauer unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen; der Vermieter hat dieses besondere Kündigungsrecht nicht.

Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Frist nicht entweder vertraglich erneuert oder aufgelöst wird, dann gilt dieser einmalig als auf drei Jahre erneuert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf weiterer drei Jahren erneut weder ausdrücklich vertraglich verlängert noch aufgelöst, gilt er als auf unbefristete Dauer abgeschlossen.

–> 5.1. Wohnrechtsnovelle 2009


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