6. Bau-Auftraggeber und Bauträger

6. Bau-Auftraggeber und Bauträger

Das österreichische Bauträgervertragsgesetz (BTVG) gilt für alle Verträge über den Erwerb des

• Eigentums,
• Wohnungseigentums,
• Baurechts,
• Bestand‑ oder sonstigen Nutzungsrechts

an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen, wenn der Erwerber vor Fertigstellung Zahlungen von mehr als € 150/m² Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte zu leisten hat.

Dabei werden auch Zahlungen an dritte Liegenschaftsverkäufer, Aufschließungskosten, Abgaben, Vertragserrichtungskosten und Vorauszahlungen für vom Bauträger angebotene bzw. vorgegebene Sonder‑ und Zusatzleistungen eingerechnet. Das BTVG wurde erst im Jahr 2008 novelliert, wobei die weitere Verbesserung des Erwerberschutzes ein wesentlicher Punkt der Neuregelung war, analysieren die CHSH-Immobilienexperten Peter Vcelouch und Manfred Ton.

Gewährleistungsansprüche gesichert

Gewährleistungs‑ und Schadenersatzansprüche des Erwerbers sind drei Jahre ab Übergabe des Objekts durch einen Haftrücklass von mindestens zwei Prozent des Preises abzusichern: der Bauträger kann diesen Betrag erst dann beim Auftraggeber fällig stellen, wenn während der dreijährigen Gewährleistungsfrist keine Mängel hervorgekommen sind.

Statt des Haftrücklasses kann alternativ auch eine Garantie oder Versicherung eines Kreditinstituts, eines Versicherers oder einer Gebietskörperschaft beigestellt werden. Überfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers werden mit 8 % über dem Basiszinssatz verzinst.

Verbessert wurde laut den CHSH-Rechtsanwälten auch der Schutz des Erwerbers vor einem Verlust seiner Zahlungen: Die Sicherung kann etwa durch die Einräumung von Garantien oder Versicherungen, die auf den Erwerber lauten, erfolgen, die sämtliche Rückforderungsansprüche decken. „Eine Einschränkung auf den Wert noch nicht erbrachter Bauleistungen ist dabei unzulässig“, betont Vcelouch.

Ratenplanmodell adaptiert

Bei einer Sicherung durch das sogenannte „Ratenplanmodell“ wurde die Fälligkeit der Preisteile zeitlich nach hinten verschoben. Die Parteien können nun zwischen zwei verschiedenen Modellen, „Ratenplan A“ und „Ratenplan B“ wählen. Ersterer zielt durch entsprechende Sicherungsvorgaben besonders stark auf die wirtschaftliche Absicherung des Erwerbers ab: Wenn der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers bzw. eines nahen Angehörigen dient, hat der Bauträger beim „Ratenplan A“ eine Garantie bzw. Versicherung von zumindest 10 % des Preises abzuschließen.

In bestimmten Fällen, nämlich beim Erwerb von Bestand‑ und sonstigen Nutzungsrechten, kann statt des aufwändigen Ratenmodells auch das sogenannte Sicherungsmodell angewandt werden: die Bauvorhabenskontrolle erfolgt in diesem Fall durch eine Wohnbauförderungsstelle, dabei ist eine jährliche Bonitätserklärung des Abschlussprüfers des Bauträgers abzuliefern.

Verstärkt wurden neuerdings auch die Aufklärungspflichten gegenüber dem Erwerber.

Weiters haben die mit der Beurteilung des Baufortschrittes befassten Ziviltechniker und Sachverständigen (zur Deckung von Ansprüchen im Zusammenhang mit den hierfür erteilten Gutachten) eine Haftpflichtversicherung über mindestens 400.000 Euro abzuschließen.

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